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[通告]高新成長:雅安市雨城實業成長有限責任公司擬對四川雅安溫泉旅游開拓股份有限公司汗青開拓本錢及部門資產舉辦賠償項目.

【發布時間:2019-08-29;閱讀次數:77】

[公告]高新發展:雅安市雨城實業發展有限責任公司擬對四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司歷史開發成本及部分資產進行補償項目..

  時間:2018年12月27日 08:10:46 中財網  

 

[通告]高新成長:雅安市雨城實業成長有限責任公司擬對四川雅安溫泉旅游開拓股份有限公司汗青開拓本錢及部門資產舉辦賠償項目.




本資產評估報告依據中國資產評估準則編制



雅安市雨城實業發展有限責任公司


擬對四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司


歷史
開發

本及
部分
資產進行補償
項目




資 產 評估 報 告

中聯評報字[2018]第2403號





















中中聯聯資資產產評評估估集集團團有有限限公公司司

二二〇〇一一八八年年十十二二月月七七日日




目 錄
聲 明 ......................................................................................................... 1
摘 要 ......................................................................................................... 3
資 產 評 估 報 告 ........................................................................................... 5
一、委托人、產權持有人和資產評估委托合同約定的其他資產評估
報告使用人概況 ........................................................................................... 5
二、評估目的 ........................................................................................... 7
三、評估對象和評估范圍 ....................................................................... 7
四、價值類型及其定義 ......................................................................... 10
五、評估基準日 ..................................................................................... 10
六、評估依據 ......................................................................................... 10
七、評估方法 ......................................................................................... 14
八、評估程序實施過程和情況 ............................................................. 17
九、評估假設 ......................................................................................... 19
十、評估結論 ......................................................................................... 20
十一、特別事項說明 ............................................................................. 21
十二、評估報告使用限制說明 ............................................................. 23
十三、評估報告日 ................................................................................. 24
報告附件目錄 ............................................................................................. 26


聲 明



一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國
資產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。


二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法
規規定和資產評估報告中載明的使用范圍使用資產評估報告;委托人
或者其他資產評估報告使用人違反前述規定使用資產評估報告,本資
產評估機構及資產評估專業人員不承擔責任。


三、本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其
他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人
使用;除此之外,其他任何機構和個人不能成為本資產評估報告的使
用人。


四、資產評估報告使用人應當正確理解評估結論,評估結論不等
同于評估對象可實現價格,評估結論不應當被認為是對評估對象可實
現價格的保證。


五、本資產評估機構及資產評估專業人員遵守法律、行政法規和
資產評估準則,堅持獨立、客觀、公正的原則,并對所出具的資產評
估報告依法承擔責任。


六、本資產評估機構及資產評估專業人員出具的評估報告中的分
析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制,評估報告使用
人應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及
其對評估結論的影響。


七、評估對象涉及的資產清單由委托人、產權持有人申報并經其
簽章確認;所提供資料的真實性、合法性、完整性,恰當使用本評估
報告是委托人和相關當事方的責任。



八、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系;
與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系,對相關當事方不存在偏
見。


九、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行了現場
調查;我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予了必要
的關注,對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗,并
對已經發現的問題進行了如實披露。







雅安市雨城實業發展有限責任公司


擬對四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司


歷史開發
成本及
部分
資產進行補償
項目


資 產 評 估 報 告

中聯評報字[2018]第2403號

摘 要



中聯資產評估集團有限公司接受雅安市雨城實業發展有限責任公
司和四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司的共同委托,就雅安市雨城實
業發展有限責任公司擬對四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司歷史開
發成本及部分資產進行補償之經濟行為,對所涉及的四川雅安溫泉旅游
開發股份有限公司申報的資產在評估基準日的市場價值進行了評估。


評估對象和評估范圍為四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司的部
分資產,包括開發成本、房屋建筑物、土地使用權及礦業權。


評估基準日為2018年9月30日。


本次評估的價值類型為市場價值。


本次評估以持續使用和公開市場為前提,結合委估對象的實際情
況,綜合考慮各種影響因素,對開發成本以賬面值列示,對房屋建筑物
采用重置成本法進行評估,對土地使用權采用基準地價修正系數法和成
本逼近法進行評估,對礦業權采用折現現金流量法進行評估。


經實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程
序,得出四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司申報的部分資產在評估基
準日2018年9月30日的評估結論如下:

資產賬面價值12,416.00萬元,評估值13,000.18萬元,評估增值


584.18萬元,增值率4.71%。


在使用本評估結論時,特別提請報告使用者使用本報告時注意報告
中所載明的特殊事項以及期后重大事項。


在使用本評估結論時,提請相關當事人關注報告中的披露事項。


根據國有資產評估管理的相關規定,資產評估報告須經備案(或核
準)后使用。本報告評估結果使用有效期一年,自評估基準日2018年9
月30日起,至2019年9月29日止。超過一年,需重新進行評估。


以上內容摘自資產評估報告正文,欲了解本評估業務的詳細情況和
合理理解評估結論,應當閱讀資產評估報告正文。





雅安市雨城實業發展有限責任公司


擬對四川雅安溫泉旅游開發股份有限
公司


歷史開發





資產進行補償
項目


資 產 評 估 報 告

中聯評報字[2018]第2403號



雅安市雨城實業發展有限責任公司:

四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司:

中聯資產評估集團有限公司接受貴公司的共同委托,根據法律、行
政法規和資產評估準則的規定,堅持獨立、客觀和公正的原則,分別對
開發成本采用賬面值列示,對房屋建筑物采用重置成本法,對土地采用
基準地價修正系數法和成本逼近法,對礦業權采用折現現金流量法等方
法,按照必要的評估程序,就雅安市雨城實業發展有限責任公司擬對四
川雅安溫泉旅游開發股份有限公司歷史開發成本及部分資產進行補償
之經濟行為,所涉及的四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司申報的資產
在評估基準日2018年9月30日的市場價值進行了評估。現將資產評估
情況報告如下:

一、委托人、產權持有人和資產評估委托合同約定的其他資產評
估報告使用人概況

本次資產評估的委托人為雅安市雨城實業發展有限責任公司和四
川雅安溫泉旅游開發股份有限公司,產權持有人為四川雅安溫泉旅游開
發股份有限公司。


(一)委托人之一概況


名 稱:雅安市雨城實業發展有限責任公司

類 型:有限責任公司(國有獨資)

地 址:雅安市雨城區育才路202號

法定代表人:王才洪

注冊資本: 20,000萬元(人民幣)

統一社會信用代碼:91511802735856459Y

營業期限:2002-02-02 至 2022-02-01

經營范圍:區政府授權對能源、交通、土地、礦產、城市、林業、
涉水資源等領域進行投融資和經營管理。(依法須經批準的項目,經相
關部門批準后方可開展經營活動)

(一)委托人之二及產權持有人概況

名 稱:四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司(簡稱“雅安溫泉”)

類 型:股份有限公司(非上市)

地 址:四川省雅安市臨江路建設大廈3樓

法定代表人:申書龍

注冊資本: 2300萬元(人民幣)

統一社會信用代碼:915100007208427320

注冊號:510000000046772

營業期限:2000-09-05 至 2020-09-05

經營范圍:溫泉開發;賓館;旅游業;房地產開發;中藥材種
植。(依法須經批準的項目,經相關部門批準后方可開展經營活動)。


(二)委托人與產權持有人之間的關系

本次評估委托人之一雅安市雨城實業發展有限責任公司與產權持
有人四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司為本次經濟行為的關聯方。


(三)委托人、資產評估委托合同約定的其他評估報告使用人


本評估報告的使用人為委托人、產權持有人及國資管理備案或核準
部門。


除國家法律法規另有規定外,任何未經評估機構和委托方確認的機
構或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用人。


二、評估目的

根據雅安市雨城區人民政府2018年11月21日《關于收回雅安市
自然生態溫泉旅游開發區開發權的專題會議紀要》(雨府閱[2018] 33
號)和《雅安市雨城區人民政府關于收回雅安市自然生態溫泉旅游開發
區開發權的函》(雨府函[2018]409號)以及四川雅安溫泉旅游開發股
份有限公司2018年11月22日《辦公會紀要》的精神,為了區域總體
規劃、公共利益的需要,擬解除雅安市雨城區人民政府與四川雅安溫泉
旅游開發股份有限公司自2000年9月6日起先后簽署的《關于建立雅
安市自然生態溫泉旅游開發區招商開發建設用地及有關事項的協議》及
兩份《關于的補充協議》(以下合稱“《招商協議》”),并對四
川雅安溫泉旅游開發股份有限公司已按照《招商協議》前期投入及形成
的相關資產進行補償。


本次評估目的是反映四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司前期投
入的歷史開發成本和形成的資產的于評估基準日的市場價值,為上述
經濟行為提供價值參考依據。


三、評估對象和評估范圍

評估對象和評估范圍為四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司申報
的部分資產,包括開發成本、房屋建筑物、土地使用權及礦業權。評
估基準日賬面資產總額12,416.00萬元。其中:開發成本10,756.73萬


元;房屋建筑物316.33萬元;土地19.61萬元;礦業權1,323.33萬元。


委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍
一致。


納入本次評估范圍中的資產于評估基準日均未設定抵押等他項權
利。


(一)委估主要資產情況

本次評估范圍中的主要資產為開發成本、房屋建筑物、土地使用
權和礦業權。這些資產具有以下特點:

1、本次評估范圍內的開發成本是雅安溫泉2000—2001年代政府對
周公山溫泉開發區土地一級整理進行基礎設施建設中已支付的歷史開
發成本,項目內容包括溫泉管道、攔河壩、排污工程、環境工程、道
路工程、橋涵工程、生活服務配套工程、變配電工程等工程款,已經
資本化的利息支出以及工程前期費用等的費用結轉后的余額。


2、本次評估范圍內的房屋是該公司申報的知源館、接待室、鍋爐
及洗衣房等,總建筑面積為938.96平方米,于2002年建成。其中:知
源館已取得房屋產權證,證載權利人為四川雅安溫泉旅游開發股份有
限公司。


本次評估范圍內的構筑物是該公司申報的溫泉池、道路、場地、
綠化工程及溫泉井等。


上述資產位于在雅安市雨城區李壩鄉四村四組,于基準日均能正
常使用。


3、本次評估范圍內的1宗土地使用權,為出讓方式取得的綜合用
地,已取得土地使用證,土地使用證載權利人為四川雅安溫泉旅游開
發股份有限公司。


4、本次評估范圍內的礦業權為一項采礦權。已取得采礦權許可


證,采礦權人為四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司。


(二)企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況

截止評估基準日2018年9月30日,四川雅安溫泉旅游開發股份有
限公司申報的無形資產為1宗土地使用權及1項采礦權。


土地已取得土地使用權證,證載權利人為四川雅安溫泉旅游開發
股份有限公司,土地面積10,185.83平方米,為綜合用地,以出讓方式
取得,終止時間為2041年2月28日。


采礦權已取得采礦權許可證(證號為C5100002009061110024573),
采礦權人為四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司,地址在雅安市雨城
區,礦山名稱為四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司(周公山醫療熱礦
泉),開采礦種為地熱,開采方式為地下開采,生產規模為50.00萬立方
米/年。礦區范圍共有4個拐點圈定,拐點坐標見表3-1。


表3-1 周公山醫療熱礦泉采礦權礦區范圍拐點坐標表


點號

1980西安坐標

X坐標

Y坐標

1

3313206.69

34604473.32

2

3313154.27

34597114.49

3

3302101.28

34597383.07

4

3302129.48

34604602.52



(三)企業申報的表外資產的類型、數量。


截止基準日2018年9月30日,四川雅安溫泉旅游開發股份有限公
司申報范圍內沒有表外資產。


(四)引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和
賬面金額

本次評估報告由中聯資產評估集團有限公司獨立完成,未引用其
他機構報告內容。



四、價值類型及其定義

依據本次評估目的,確定本次評估的價值類型為市場價值。


市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強
迫的情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數
額。


五、評估基準日

本項目資產評估的基準日是2018年9月30日。


此基準日是委托方在綜合考慮產權持有人的資產規模、工作量大
小、預計所需時間、合規性等因素的基礎上確定的。


六、評估依據

本次資產評估遵循的評估依據主要包括經濟行為依據、法律法規依
據、評估準則依據、資產權屬依據,及評定估算時采用的取價依據和其
他參考資料等,具體如下:

(一)經濟行為依據

1、雅安市雨城區人民政府2018年11月21日《關于收回雅安市自
然生態溫泉旅游開發區開發權的專題會議紀要》(雨府閱[2018] 33號);

2、雅安市雨城區人民政府2018年11月21日《雅安市雨城區人民
政府關于收回雅安市自然生態溫泉旅游開發區開發權的函》(雨府函
[2018]409號);

3、四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司2018年11月22日《辦公
會紀要》。


(二)法律法規依據

1、《中華人民共和國公司法》(2013年12月28日第十二屆全國人


民代表大會常務委員會第六次會議修訂);

2、《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日第十二屆全國
人民代表大會常務委員會第二十一次會議);

3、《中華人民共和國礦產資源法》(1996年8月29日修改頒布);

4、《礦產資源開采登記管理辦法》(國務院1998年第241號令);

5、《中華人民共和國物權法》(中華人民共和國主席令第62號,2007
年10月1日);

6、《企業國有資產監督管理暫行條例》(國務院第378號令,2003);

7、《國有資產評估管理辦法實施細則》(國資辦發[1992]第36號);

8、《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國有資產監督管理
委員會令第12號,2005年8月25日);

9、《企業國有資產交易監督管理辦法》(國務院國資委財政部令
第32號,2016年);

10、《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》(國
資委產權[2006]274號);

11、《關于印發的通知》國
資發產權〔2013〕64號;

12、《財政部關于改革國有資產評估行政管理方式、加強資產評估
監督管理工作的意見》(國辦發[2001]102號,2001年);

13、《中華人民共和國企業國有資產法》(2008年10月28日第十一
屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過);

14、《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日第十屆全國
人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);

15、《中華人民共和國城市房地產管理法》(2007年修訂);

16、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅


務總局令第50、52號);

17、本次估價中涉及的國家及地方其他相關法律、法規。


(三)評估準則依據

1、《資產評估基本準則》(財資[2017]43號);

2、《資產評估職業道德準則》(中評協[2017]30號);

3、《資產評估執業準則—資產評估程序》(中評協[2017]31號);

4、《資產評估執業準則—資產評估報告》(中評協[2017]32號);

5、《資產評估執業準則—資產評估委托合同》(中評協[2017]33號);

6、《資產評估執業準則—資產評估檔案》(中評協[2017]34號);

7、《資產評估執業準則—不動產》(中評協[2017]38號);

8、《企業國有資產評估報告指南》(中評協[2017]42號);

9、《資產評估價值類型指導意見》(中評協[2017]47號);

10、《資產評估對象法律權屬指導意見》(會協[2017]48號)。


(四)資產權屬依據

1、《房屋使用權證》;

2、《土地使用證》;

3、《采礦權許可證》;

4、工程施工等合同及付款憑證;

5、其他參考資料。


(五)取價依據

1、雅安市人民政府《關于公布實施2017年雅安市中心城區(雨城
區部分)土地定級與基準地價的通知》(雅府發〔2017〕4號);

3、2015年《四川省建設工程工程量清單計價定額》;

4、《四川工程造價信息》(2018年第9期);

5、《中國人民銀行貸款利率表》2015年10月24日起執行;


6、《增值稅轉型改革若干問題的通知》(財稅〔2008〕170號);

7、《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅【2016】
36 號);

8、《雅安市周公山醫療熱礦泉水水源評價報告》;

9、四川省國土資源廳《關于印發》(川國土資函[2001]117號);

10、《四川省雅安市周公山醫療熱礦泉水開發利用方案》;

11、《四川省雅安市周公山醫療熱礦泉水水源地礦山地質環境影響
評價報告》;

12、雅安市人民政府關于印發《雅安市雨城區中心城區征地搬遷補
償安置辦法》的通知(雅府發〔2015〕48號);

13、《關于公布雅安市征地統一年產值標準的通知》(雅府函
[2014]195號;

14、其他參考資料。


(六)其它參考資料

1、《關于印發的通知》(財建
[2016]504號);

2、《工程勘察設計收費管理規定》(計價格[2002]10號);

3、《建設工程監理與相關服務收費管理規定》(發改價格[2007]670
號);

4、《關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》(計價格[2002]125
號);

5、《招標代理服務收費管理暫行辦法》 (計價格[2002]1980號);

6、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2014);

7、《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507-2014);


8、《房地產估價規范》(GB/T50291-2015);

9、《礦產資源開采登記管理辦法》(國務院1998年第241號令);

10、《探礦權采礦權轉讓管理辦法》(國務院1998年第242號令);

11、《礦業權出讓轉讓管理暫行規定》(國土資發[2000]309號);

12、《礦業權評估管理辦法(試行)》(國土資發[2008]174號);

13、《地熱資源地質勘查規范》(GB/T11615-2010);

14、《天然礦泉水地質勘探規范》(GB/T 13727-92);

15、《礦業權評估技術基本準則(CMVS00001-2008)》;

16、《礦業權評估程序規范(CMVS11000-2008)》;

17、《收益途徑評估方法規范(CMVS12100 -2008)》;

18、《礦業權評估參數確定指導意見(CMVS30800-2008)》;

19、《礦業權評估利用礦產資源儲量指導意見(CMVS30300-2010)》;

20、《礦業權評估利用地質勘查文件指導意見(CMVS30400-2010)》;

21、其他參考資料。


七、評估方法

(一)評估方法的選擇

根據本次資產評估的目的、資產業務性質、可獲得資料的情況等,
分別對開發成本以賬面列示,對房屋建筑物采用重置成本法進行評估,
對土地采用基準地價法和成本逼近法、對礦業權采用折現現金流量法進
行評估。


(二)評估方法介紹

1、存貨-開發成本

在產品(開發成本)主要是雅安溫泉于2000—2001年代政府對周公
山溫泉開發區土地一級整理進行基礎設施建設中已支付的歷史開發成


本,項目內容包括溫泉管道、攔河壩、排污工程、環境工程、道路工程、
橋涵工程、生活服務配套工程、變配電工程等工程款,已經資本化的利
息支出以及工程前期費用等的費用結轉后的余額。


產權持有人因辦公場所搬遷,部分工程資料缺失,本次評估對開發
成本以賬面值列示。


2、固定資產評估——房屋建筑物

根據委估房屋建筑物類的情況,對房屋建筑物采用重置成本法進
行評估。


重置成本法是根據建筑物的工程量,以現行定額標準、建設規費、
貸款利率計算出建筑物的重置全價,并按建筑物的使用年限和對建筑物
現場勘察的情況綜合確定成新率,進而計算建筑物評估凈值。


評估值=重置全價×成新率

非案例房屋建筑物是在實地勘察的基礎上,以類比的方法,綜合考
慮各項評估要素,確定重置單價并計算評估值。


(1)重置全價

重置全價=建安工程造價+工程建設其它費用+資金成本

① 建安工程造價的確定


依據委估建筑物的工程量,套用《四川省建設工程工程量清單計價
定額》2015,人工費調整、材料差依據《四川省工程造價信息》(2018
年第9期)計算確定建筑建安工程造價。


② 前期及其他費用的確定


房屋建筑物工程建設其他費用包括:建設單位管理費、勘察設計費、
工程監理費等,依據現行國家及當地規費的相關文件的確定。


③資金成本的確定

資金成本的計算基礎為建筑安裝工程費、工程建設其他費用,根據


資金投入合理建設工期和貸款利率計算確定,貸款利息按基準日中國人
民銀行規定利率標準計算,合理工期參考國家相關工期定額考慮,資金
投入按工程項目整體投資、均勻投入考慮:

資金成本=(建安工程造價(含稅價)+前期及其他費用(含稅價))
×合理工期×貸款利率×50%

(2)成新率

在本次評估過程中,按照建筑物的設計壽命、現場勘察情況預計建
筑物尚可使用年限,并進而計算其成新率。其公式如下:

成新率=尚可使用年限/(實際已使用年限+尚可使用年限).100%

3、無形資產——土地使用權

根據評估中的實際情況,本次評估中對土地選用基準地價系數修正
法和成本逼近法進行評估,考慮土地的商業性用途,最終采用基準地價
修正系數法作為評估結果。


(1)基準地價系數修正法

基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析,利用
宗地地價修正系數,對各城鎮已公布的同類用途同級或同一區域土地基
準地價進行修正,估算待估宗地客觀價格的方法。


基本公式為:

V=V1b×(1±ΣKi) ×Kj

式中:V:土地價格

V1b:某一用途土地在某一土地級上的基準地價

ΣKi:宗地地價修正系數

Kj:估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數

(2)成本逼近法

成本逼近法是以開發土地所耗費的各項稅費之和為主要依據,再


加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價
格的估價方法。其基本計算公式為:

土地價格=土地取得費+相關稅費+土地開發費+投資利息+投資利
潤+土地增值收益

4、無形資產——礦業權

委托評估的礦山為大型生產熱礦泉水井,已完成相關勘查、設計和
建設工作,預期收益和風險可以預測并以貨幣計量、預期收益年限可以
預測。故根據《中國礦業權評估準則》,本次評估采用折現現金流量法
進行評估。其計算公式為:



..
.
...
ntttiCOCIP1)1(
1)(
式中: ——礦業權評估價值; P

——年現金流入量; CI

——年現金流出量; CO

——折現率; i

t ——年序號;

n ——評估計算年限。


八、評估程序實施過程和情況

整個評估工作分四個階段進行:

(一)評估準備階段

1、2018年11月下旬,委托方召集本項目各中介協調會,有關各方
就本次評估的目的、評估基準日、評估范圍等問題協商一致,并制訂出
本次資產評估工作計劃。


2、配合企業進行資產清查、填報資產評估申報明細表等工作。2018


年11月下旬,評估項目組人員對委估資產進行了詳細了解,布置資產評
估工作,協助企業進行委估資產申報工作,收集資產評估所需文件資料。


(二)現場評估階段

項目組現場評估階段的時間為2018年11月23日及11月25日。主要工
作如下:

1、聽取委托方及產權持有人有關人員介紹企業總體情況和委估資
產的歷史及現狀,了解企業的財務制度、經營狀況、資產技術狀態等情
況。


2、對企業提供的資產清查評估申報明細表進行審核、鑒別,并與
企業有關財務記錄數據進行核對,對發現的問題協同企業做出調整。


3、根據資產清查評估申報明細表,對資產進行了全面清查核實。


4、查閱收集委估資產的產權證明文件。


5、根據委估資產的實際狀況和特點,確定各類資產的具體評估方
法。


6、對企業提供的權屬資料進行查驗。


7、對評估范圍內的資產,在清查核實的基礎上做出初步評估測算。


(三)評估匯總階段

2018年11月26日至2018年11月30日對各類資產評估審核的初步結
果進行分析匯總,對評估結果進行必要的調整、修改和完善。


(四)提交報告階段

在上述工作基礎上,起草資產評估報告,與委托人就評估結果交換
意見,在全面考慮有關意見后,按評估機構內部資產評估報告三審制度
和程序對報告進行反復修改、校正,最后出具正式資產評估報告。


本階段的工作時間為2018年12月1日至2018年12月7日。



九、評估假設

本次評估中,評估人員遵循了以下評估假設:

(一)一般假設

1、交易假設

交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易的過程中,評估師根
據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設是資產評估得
以進行的一個最基本的前提假設。


2、公開市場假設

公開市場假設,是假定在市場上交易的資產,或擬在市場上交易的
資產,資產交易雙方彼此地位平等,彼此都有獲取足夠市場信息的機會
和時間,以便于對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。

公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基礎。


3、資產持續使用假設

資產持續使用假設是指評估時需根據被評估資產按目前的用途和
使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用,或者在有所改變的基
礎上使用,相應確定評估方法、參數和依據。


(二)特殊假設

1、本次評估假設評估基準日外部經濟環境不變,國家現行的宏觀
經濟不發生重大變化;

2、企業所處的社會經濟環境以及所執行的稅賦、稅率等政策無重
大變化;

3、本次評估假設委托人及產權持有人提供的基礎資料和財務資料
真實、準確、完整;

4、評估范圍僅以委托人及產權持有人提供的評估申報表為準,未


考慮委托人及產權持有人提供清單以外可能存在的或有資產及或有負
債;

5、本次評估測算的各項參數取值不考慮通貨膨脹因素的影響。


當上述條件發生變化時,評估結果一般會失效。


十、評估結論

(一)評估結論

采用重置成本法對房屋建筑物進行評估,采用基準地價修正系數法
和成本法對四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司的土地進行評估,采用
折現現金流量法對礦業權進行評估,得出的評估基準日2018年9月30日
的評估結論如下:

資產賬面價值12,416.00萬元,評估值13,000.18萬元,評估增值
584.18萬元,增值率4.71%。


詳見下表。


資產評估結果匯總表

產權持有人:四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司 評估基準日:2018年9月30日 金額單位:人民幣萬元

項 目

賬面價值

評估價值

增減值

增值率%

B

C

D=C-B

E=D/B×100%

存貨-開發成本

1

10,756.73

10,756.73

-

-

固定資產-房屋建筑物

2

316.33

832.21

515.88

163.09

無形資產-土地使用權

3

19.61

588.74

569.13

2,902.67

無形資產-礦業權

4

1,323.33

822.50

-500.83

-37.85

資產總計

5

12,416.00

13,000.18

584.18

4.71



評估結論詳細情況見評估明細表。


(二)評估結果分析

四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司申報范圍內的資產評估值
13,000.18萬元,評估增值584.18萬元,增值率4.71%。為房屋、土地
使用權評估增值及礦業權評估減值共同引起。


房屋評估增值的主要原因是房屋建成時間較早,基準日人工、機


械、材料費上漲以及將礦業權中的溫泉井納入構筑物進行評估綜合所
致。


土地使用權評估增值的主要原因是企業取得土地時間較早,由于
雅安市2017年執行新的基準地價,土地取得成本逐年上升,上述原因
綜合導致土地評估增值。


礦業權評估減值的主要原因是將其中的溫泉井納入構筑物進行評
估所致。


十一、特別事項說明

(一) 產權瑕疵事項


1、本次評估房屋建筑物,有2項未辦理房屋產權證,明細如下表:

未辦理房所有權證明細表

序號

建筑物名稱

結構

建成年月

建筑面積(m2)

1

接待用房

磚混

2002-01

108.00

2

鍋爐及洗衣房

磚混

2002-01

24.50

合計







132.50



本次評估未考慮將來發生辦證費用、以及后期證載面積可能與本
次評估申報面積存在差異對評估結果的影響。


2、本次評估范圍內的采礦權為從探礦權變更而來,采礦權在辦理
時和延續時,均未繳納價款。原探礦權為受讓取得,四川雅安溫泉旅游
開發股份有限公司已無法提供原探礦權的有償處置相關資料。


本次評估未考慮可能存在的需要補繳的礦業權出讓收益對評估結
果的影響。


(二)未決事項、法律糾紛等不確定因素

本報告未發現未決事項、法律糾紛等不確定因素。


(三)重大期后事項


本項目在評估基準日后,出具本報告之前無其他的重大期后事項。


(四)其他需要說明的事項

1、評估師和評估機構的法律責任是對本報告所述評估目的下的資
產價值量做出專業判斷,并不涉及到評估師和評估機構對該項評估目的
所對應的經濟行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上,依賴于委托
人及產權持有人提供的有關資料。因此,評估工作是以委托人及產權持
有人提供的有關經濟行為文件,有關資產所有權文件、證件及會計憑證,
有關法律文件的真實合法為前提。


2、評估師執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算并
發表專業意見,并不承擔相關當事人決策的責任。評估結論不應當被認
為是對評估對象可實現價格的保證。


3、評估過程中,評估人員觀察所評估房屋建筑物外貌,未進行任
何結構和材質測試。


4、本次評估范圍及采用的由產權持有人提供的數據、報表及有關
資料,委托方及產權持有人對其提供資料的真實性、完整性負責。


5、評估報告中涉及的有關權屬證明文件及相關資料由產權持有人
提供,委托人及產權持有人對其真實性、合法性承擔法律責任。


6、開發成本形成的背景有及評估說明

(1)四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司與雅安市雨城區政府自
2000年9月起先后簽署了《關于建立雅安市自然生態溫泉旅游開發區招
商開發建設用地及有關事項的協議》及兩份《關于的補充協議》(以
下簡稱“原開發協議”),約定四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司為雅
安市雨城區政府周公山溫泉開發區2000畝建設用地招商引資及投資基
礎設施建設,雅安市雨城區政府給予四川雅安溫泉旅游開發股份有限公


司相應土地的收入分成作為投資及招商工作的補償。


(2)2011年5月10日,四川省國土資源廳、財政廳、監察廳和審計
廳聯合下發《關于進一步加強國有土地使用權出讓收支管理的通知》(川
國土資發〔2011〕36號),明確“企業不得以任何方式參與土地出讓收
益分成,凡政府與企業簽訂的土地出讓收益分成的相關協議、合同立即
終止。政府及相關部門出臺的涉及土地出讓收益分成的相關文件立即廢
止。” 基于上述通知,四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司與雅安市雨
城區政府簽訂的上述協議因存在政策障礙無法執行,導致四川雅安溫泉
旅游開發股份有限公司形成了巨額基礎設施建設投入尚未全部收回。


(3)四川雅安溫泉旅游開發股份有限公司因辦公場所搬遷,部分
工程資料缺失,本次評估對開發成本以賬面值列示,請報告使用者關注。


7、在評估基準日以后的有效期內,如果資產數量及作價標準發生
變化時,應按以下原則處理:

(1)當資產數量發生變化時,應根據原評估方法對資產數額進行
相應調整;

(2)當資產價格標準發生變化、且對資產評估結果產生明顯影響
時,委托方應及時聘請有資格的資產評估機構重新確定評估價值;

(3)對評估基準日后,資產數量、價格標準的變化,委托方在資
產實際作價時應給予充分考慮,進行相應調整。


十二、評估報告使用限制說明

(一)本評估報告只能用于本報告載明的評估目的和用途。同時,
本次評估結論是反映評估對象在本次評估目的下,根據公開市場的原則
確定的現行公允市價,沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜,以及
特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響,同時,本報告
也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力


對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經營原則等其它
情況發生變化時,評估結論一般會失效。評估機構不承擔由于這些條件
的變化而導致評估結果失效的相關法律責任。


本評估報告成立的前提條件是本次經濟行為符合國家法律、法規的
有關規定,并得到有關部門的批準。


(二)本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用人使用。評
估報告的使用權歸委托方所有,未經委托方許可,烏鎮旅游網,本評估機構不會隨意
向他人公開。


(三)未征得本評估機構同意并審閱相關內容,評估報告的全部或
者部分內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體,法律、法規規定以及
相關當事方另有約定的除外。


(四)在使用本評估結論時,提請相關當事方關注以下事項:

根據國有資產評估管理的相關規定,資產評估報告須經備案(或核
準)后使用。本報告評估結果使用有效期一年,自評估基準日2018年9
月30日起,至2019年9月29日止。超過一年,需重新進行評估。


十三、評估報告日

評估報告日為二〇一八年十二月七日。



(此頁無正文)









中聯資產評估集團有限公司





資產評估師:





資產評估師:









二〇一八年十二月七日




報告附件目錄



1、 經濟行為文件(復印件);
2、 委托人和產權持有人企業法人營業執照(復印件);


3、 評估對象涉及的主要權屬證明資料(復印件);

4、 委托人及產權持有人承諾函;

5、 簽字資產評估師承諾函;

6、 中聯資產評估集團有限公司變更備案公告(北京市財政局,
2018-0002號)(復印件);

7、 中聯資產評估集團有限公司企業法人營業執照(復印件);

8、 簽字資產評估師資格證書(復印件)。




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